PFAFF-Vermarktung – Eine Gegenüberstellung

Für alljene die sich fregen wie die Vermarktung des PFAFF-Areals zur Zeit erfolgt stellen wir in folgendem zwei sehr unterschiedliche Perspektiven gegenüber.

Zunächst dieJournalistische“ von Marita Gies veröffentlicht in der Rheinpfalz/ Pfälzische Volkszeitung vom 30.11.2017 . Im Anschluß, die „Offizielle“ veröffentlicht von der Pressestelle der Stadtverwaltung Kaiserslautern im Amtsblatt vom 30.11.2017.

Hat der Stadtrat klar gesehen?

(Auzug aus Rheinpfalz/ Pfälzische Volkszeitung vom 30.11.2017)

HINTERGRUND:
Wie genau kannten die Ratsmitglieder die Optionsverträge auf demPfaff-Gelände?

Was genau hat der Stadtrat gewusst, als er am 27. März in nichtöffentlicher Sitzung dem Geländetausch auf dem Pfaff-Areal zustimmte?

Wie genau kannte er die Optionsverträge zwischen Insolvenzverwalter, Stadt und Stadtwerke (SWK)? Welche Rolle spielt die SWK in dem Dreiecksgeschäft?

Antworten auf die Fragen, die die RHEINPFALZ dazu an die Stadt respektive die Pfaff-Areal-Entwicklungsgesellschaft (PEG) gestellt hat, bleiben vage, drehen sich im Kreis.

Die alte SWK-Option vom 3. Dezember 2014 mit der Insolvenzverwaltung des Pfaff-Geländes beinhaltet die 20.000 Quadratmeter, auf denen auch das Neue Verwaltungsgebäude, der Seeberger-Bau, steht. Dieses Vertragswerk hat mit dem neuen Optionsvertrag, der den Verkauf des Geländes vorsieht, auf dem ein Teil der Pfaff-Kantine steht, inhaltlich nichts zu tun. Die neue Option vom 30. August 2017 wurde zwischen Stadt, SWK und der Care Immobilien GbR abgeschlossen. In einem Vertragswerk wurde das geänderte Verkaufsangebot der Stadt an die SWK von der SWK an die Care Immobilien abgetreten und auf diese Weise ein neuer Kaufvertrag zwischen Stadt und der Care Immobilien geschlossen. Die Stadt behauptet zu diesem Punkt auf Anfrage der RHEINPFALZ, die SWK sei kein Mittelsmann gewesen, um eine Ausschreibung des Kantinengeländes vermeiden zu können.

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Auf die Frage der RHEINPFALZ, ob der Stadtrat bei seiner Beschlussfassung am 27. März den Inhalt dieser neuen SWK-Option für das Kantinengelände kannte, antwortete die Stadt:
„Dem Stadtrat war bekannt, dass das Gelände, entsprechend der bestehenden Verträge, baureif getauscht wird.“ Wie kann das sein, wenn der erste Optionsentwurf erst später, nämlich am 24. Mai und der zweite dann am 3. Juli erstelltwurde? Außerdem hat die Stadt an anderer Stelle geantwortet, dass die SWK die erste Optionsfläche, das Seeberger-Gebäude, aufgegeben hatte. Somit hatte die SWK kein Kaufrecht mehr, denn sie hatte darauf verzichtet.

„War dem Stadtrat bekannt, dass die SWK die neue Option (Kantine, d. Red.) nicht zieht, sondern sofort auf die Care Immobilien GbR überträgt…?“, lautete eine weitere Frage der RHEINPFALZ.
Dazu sagte die Stadt, zum Zeitpunkt des Stadtratsbeschlusses sollte die SWK-Option für das Neue Verwaltungsgebäude übergeleitet werden auf die Fläche „Speisesaal“ entlang der Königstraße. „Die SWK wollte/sollte die Option ziehen und das Grundstück weiter vermarkten. Dies entspricht dem Ratsbeschluss vom 27.März 2017.“ Der nichtöffentliche Stadtratsbeschluss beinhaltet jedoch keineswegs, dass die SWK die Option ziehen „wollte/sollte“, also ihr Kaufrecht geltend macht, um anschließend das Grundstück weiter zu vermarkten. Zumindest steht davon nichts in der Niederschrift der nicht öffentlichen Sitzung. Dort heißt es: „Die Stadtwerke … zieht gegenüber der Stadt Kaiserslautern die Option für die neue definierte … Teilfläche…“ Von einer Vermarktung des Grundstücks durch die SWK ist keine Rede.

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Das wäre auch nicht erklärlich, hatte die Stadt doch auf die Frage, wer die Verkaufsverhandlungen bezüglich des Geländes für das Projekt des Investors Baker-Schreyer geführt hat, gesagt, dass sie von Stadt und PEG geführt worden seien. Weiter führt die Stadt gegenüber der RHEINPFALZ aus: „Im Zuge der Vorbereitung der notariellen Verträge wurde dann seitens der SWK entschieden, die Option nicht selbst zu ziehen, sondern diese Option weiterzugeben. Relevant waren für den Stadtrat ausschließlich die Geschäfte zwischen Stadt und SWK. Alles Weitere ist Sache der SWK.“ Die „Vorbereitung der notariellen Verträge“ lief jedoch erst − siehe oben − im Zeitraum Mai bis Juli 2017. Zudem hat die SWK ihr neues Kaufrecht für das Gelände der Kantine „zufälligerweise“ an den Erwerber, die Care Immobilien GbR von Baker-Schreyer, übertragen, mit dem ja nicht sie, sondern Stadt und PEG ab 2016 die Verkaufsverhandlungen geführt haben.

Merkwürdig erscheint auch das Folgende. Markus Vollmer, Vorstandsmitglied der SWK, schreibt am 10. April 2017, 14 Tage nach dem Stadtratsbeschluss, an PEG-Geschäftsführer Stefan Kremer: „Mit Verwunderung haben wir erfahren, dass das mit uns vereinbarte Modell des Flächentausches für die von SWK Stadtwerke Kaiserslautern Versorgungs-AG erworbene Option ohne Absprache verändert wurde.“

Inzwischen ist zudem bekannt, dass es ab Ende 2015 einen Interessenten für das Kantinengelände gab, der die Kantine erhalten wollte und der immer wieder vertröstet wurde. Der Lauterer Geschäftsmann Matthias Auchter kam nicht zum Zuge. Gegenüber der RHEINPFALZ erklärte PEG-Geschäftsführer Stefan Kremer am 30. März 2017, dass sich Auchter als einziger Interessent für die Kantine an die SWK wenden müsse. Denn die SWK habe ihr Kaufrecht für das Seeberger-Gebäude gegen ein Kaufrecht für das Gelände mit der Kantine getauscht.

Es stellt sich die Frage, wieso Auchter, nachdem er über ein Jahr lang sein Interesse gegenüber Stadt und PEG an einem Kauf des Kantinen- Geländes bekundet hatte, von der PEG an die SWK verwiesen wurde. Obwohl die SWK keine eigene Vermarktung des Grundstücks betrieb und der SWK-Geschäftsführer nichts von seinem geänderten Kaufrecht wusste.

Wohlgemerkt: Dies zu einem Zeitpunkt, als das neue Kaufrecht/die Option der SWK noch nicht einmal formuliert war und zeitgleich die schon weit fortgeschrittenen Verhandlungen zwischen Stadt, PEG und dem späteren Erwerber Care Immobilien liefen.

Wurde Auchter bewusst ausgeschaltet, weil der Stadt/PEG das andere Angebot, das den Abriss der Kantine vorsah, besser in den Krampasste?
Oberbürgermeister Klaus Weichel äußerte wiederholt öffentlich, das Auchter-Konzept habe nicht ins Konzept des Rahmenplans gepasst. Der Abriss der Kantine offenbar aber schon, obwohl sie im Rahmenplan als erhaltenswert eingestuft ist. Und auch in diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, warum man Auchter zur SWK geschickt hat, um mit ihr über die Kantine zu verhandeln. Er hat das gemacht, hat den SWK ein Angebot unterbreitet − der Empfang wurde bestätigt.

Sein Angebot war für die Stadt besser als das,was Baker-Schreyer mit der Stadt ausgehandelt hatte. Dennoch haben weder die SWK noch die PEG noch die Stadt mit Auchter über dieses Angebot verhandelt.

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Wie geht´s weiter auf dem Pfaff-Areal?

(Auzug aus Amtsblatt Stadt KL vom 30.11.2017)

Die wichtigen Fragen kurz zusammengefasst.

Wo stehen wir in Sachen Rückbau?
Der erste Bauabschnitt, wofür im Dezember vergangenen Jahres im Beisein von Innenminister Roger Lewentz der Startschuss fiel, ist abgeschlossen, die Gebäude der Nummern 66 bis 75 entfernt. Damit ist eine derzeit versiegelte Fläche von rund einem Hektar entstanden, wo nun noch der Boden saniert wird. Im nächsten Schritt sollen verschiedene Gebäude entlang der Königstraße, auf dem Hochplateau unterhalb der Herzog von Weimar-Straße sowie die zentralen Gebäude 20 und 80 rückgebaut werden. Aufgrund der notwendigen Planungen und Ausschreibungsfristen beginnt dies aber frühestens Ende nächsten Jahres.

Wie weit ist der Bebauungsplan bereits gediehen?
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung vom 15.Mai 2017 die Aufstellung eines Bebauungsplans, die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die Durchführung der frühzeitigen Behördenbeteiligung beschlossen. Grundlage für den Bebauungsplan ist der vom Stadtrat im Februar 2017 beschlossene Städtebauliche Rahmenplan. Mit dem Beschluss über den Rahmenplanwurden inhaltliche Grundlagen für die Gebietsentwicklung gelegt und wesentliche Festsetzungen für das Bebauungsplanverfahren vorgegeben. Durch die „Übersetzung“ dieser Inhalte in den Bebauungsplanentwurf gilt es nun, das Baurecht für die Erschließung und für die derzeit und zukünftig geplanten baulichen Vorhaben zu schaffen. Der sich noch in der Bearbeitung befindliche Bebauungsplanentwurf übernimmt, soweit formell möglich, die Ergebnisse des Städtebaulichen Rahmenplans. Dieser ist derzeit, auch durchweitergehende Erkenntnisse und zunehmendemDetaillierungsgrad in einer Überarbeitungsphase.

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Es ist vorgesehen, den fortgeschriebenen Rahmenplan in einer der nächsten Sitzungen imStadtrat zu behandeln. Die Überarbeitung fließt dann wiederum in das Bebauungsplanverfahren ein. In der Sitzung des Stadtrates am 11. Dezember 2017 ist die Befassung des Gremiums mit den Anregungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung im Bebauungsplanverfahren vorgesehen. Durch die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden wurde, neben den bereits durchgeführten Workshops, Informationsveranstaltungen und Gesprächen mit einer Vielzahl von Akteuren, auch über die formalen Beteiligungsschritte des Baugesetzbuches eine Mitwirkung der Öffentlichkeit und betroffener Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Darüber hinaus gilt es, innerhalb des Baurechtsschaffungsprozesses weitere fachliche Vertiefungen zu erreichen. Hierzu wurden bereits verschiedene Gutachten, etwa zur verkehrlichen Erschließung oder auch zur Wohnbauflächensituation beauftragt, die teilweise in unterschiedlichen Zwischenständen vorliegen und deren Ergebnisse im weiteren Verfahren eingearbeitet werden. Die Stadt ist Eigentümerin von wesentlichen Flächenanteilen im Plangebiet und kann somit die Umsetzung ihrer kommunalen Planziele selbst steuern. Daher handelt es sich bei dem Bebauungsplan um eine Angebotsplanung.

Welche Gebäude sind schon vergeben, wofür gibt es Interessenten, wo geht es los?
Man muss hier unterscheiden zwischen den erhaltenswert eingestuften oder formal denkmalgeschützten Bestandsgebäuden und Gebäuden, die dies nicht sind. Flächen also, die durch Rückbau baureif gemacht werden. Da das Pfaff-Areal anteilig aus Mitteln der Städtebauförderung finanziert wird, ist es von Seiten des Landes zwingend erforderlich, sämtliche baureif hergestellten Flächen im Wettbewerb zu vergeben. Der Zeitpunkt der jeweiligen Ausschreibung erfolgt in Abhängigkeit von der Erschließung und der Baureifmachung. Dies wird voraussichtlich ab 2022 erfolgen. Ausgeschrieben werden die Flächen bundesweit in allen einschlägigen Medien, aber auch im Amtsblatt der Stadt Kaiserslautern. Souverän ist stets der Stadtrat, der einem Verkauf zustimmen muss.

Die als erhaltenswert eingestuften oder formal denkmalgeschützten Bestandsgebäude wiederum unterliegen im Gegensatz zu den Flächen nicht der Ausschreibungspflicht. Die Vermarktung erfolgt ebenfalls durch die Pfaff-Areal-Entwicklungsgesellschaft mbH (PEG), an den Verhandlungen ist ferner die Stadt beteiligt. Auch hier ist der Stadtrat der Souverän. Vergeben sind das alte und das neue Verwaltungsgebäude und das Grundstück, auf dem derzeit die ehemalige Pfaff-Kantine steht. Interessenten gibt es ferner für das alte Kesselhaus und das sogenannte Hansagebäude. Die pförtnerloge mit dem angrenzenden Lohnbüro sowie das neue Kesselhaus sollen zunächst imEigentumder Stadt verbleiben. Was das 5777 m² große Grundstück mit der ehemaligen Pfaff-Kantine anbelangt, so hat hier die Care Immobilien GbR eine Kaufoption der Stadtwerke Kaiserslautern (SWK) für diese Fläche übernommen. Die SWK hatte ursprünglich eine Option auf eine Fläche von zwei Hektar imBereich des neuen Verwaltungsgebäudes, gab diese aber auf, nachdem die Errichtung einer neuen Konzernzentrale dort nicht mehr geplant war. Die SWK erhielt dafür wertgleich die neue Optionsfläche mit der Pfaff-Kantine.
Das Neue Verwaltungsgebäude ging an die Redstone one GbR, eine Gemeinschaft aus lokalen Investoren, die eine rund 8000 m² große Fläche samt dem Gebäude erwarb. Eine Kaufoption über das alte Verwaltungsgebäude und Teile einer angrenzenden Halle ging an Lukas Sorek, einen Unternehmer aus Kaiserslautern.

Recht weit gediehen sind die Planungen schon bei der Pförtnerloge, die in Händen der PEG bleiben soll. Nach einem Wettbewerb im August 2017 soll
der Entwurf des Büros HWR Architekten Ramsfjell aus Dortmund realisiert werden. Baubeginn ist voraussichtlich im Spätsommer nächsten Jahres.
Die Verpflichtung zur Baureifmachung der Flächen obliegt der Stadt, die diese an die PEG übertragen hat. Die PEG übernimmt zudem die öffentliche Erschließung, also etwa das Anlegen der Straßen. Das Entwässerungssystem wird von der Stadtentwässerung AöR errichtet. Eine bedeutende Rolle bei der Entwicklung des Pfaff-Areals kommt dem  Projekt EnStadt:Pfaff zu. Das Projekt wurde im Rahmen der ressortübergreifenden Förderinitiative des Bundes „Solares Bauen / Energieeffiziente Stadt“ unter zahlreichen Bewerberstädten ausgewählt und hat das Ziel, basierend auf integrierten Konzepten, innovativen Technologien und sozialwissenschaftlichen Forschungen ein klimaneutrales Quartier auf dem ehemaligen Pfaff-Areal zu entwickeln. In einem Teilgebiet soll bis zum Jahr 2020 ein Reallabor-Zentrum entstehen, in dem digital gesteuerte Versorgungskonzepte erforscht und demonstriert werden, flankiert von sozialwissenschaftlicher Begleitung. Kickoff war im Oktober.

Wie kann ich mich über das Quartier informieren?
Der Start des zentralen Onlineportals www.pfaff-quartier.de steht nun unmittelbar bevor. Nutzer finden dort ab Mitte Dezember alle relevanten Informationen zum Pfaff-Areal, angefangen bei der Historie, bis hin zum aktuellen Stand der Entwicklung. Highlight wird ein komplettes digitales 3D-Modell des Geländes sein, wozu das komplette Areal noch vor Beginn der Rückbauarbeiten mit Spezialkameras aufgenommen wurde. Auch die Bauarbeiten werden sukzessive dokumentiert, so dass am Ende die Geschichte der Revitalisierung nahezu lückenlos erlebbar sein wird. Das 3D-Modell wird künftig frei im Internet zugänglich sein. In einer Installation auf dem Areal wird das Modell sogar mit einer Virtual-Reality-Brille erkundbar sein, womit man das Gebäudeensemble quasi hautnah erkunden kann. Selbstverständlich wird die PEG auch im neuen Jahr wieder die beliebten Führungen auf dem Areal anbieten. Anfang kommenden Jahres soll zudem in einer weiteren Bürgerinformationsveranstaltung über den Stand der Dinge berichtet werden. (ps)

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